Jak prodat dům v roce 2025: Návod krok za krokem

Prodej domu je jedno z největších rozhodnutí v životě. Ať už dům dědíte, stěhujete se, nebo potřebujete hotovost, máte před sebou sérii kroků, kde se vyplatí mít jasno. Připravili jsme pro vás srozumitelný návod, díky kterému se vyhnete chybám, zvládnete vše v klidu – a dům prodáte výhodně.

Prodej domu je proces

Prodej domu není jen o tom, že dům nafotíte a vystavíte inzerát na internet. Je to proces, který začíná dávno před první prohlídkou a končí až podpisem kupní smlouvy, přepisem na katastru a odevzdáním klíčů. Mezitím musíte zvládnout celou řadu praktických, právních a finančních kroků.

Mnoho lidí se v tom ztratí – buď prodají pod cenou, nebo zbytečně riskují chyby ve smlouvách, které je pak stojí čas i peníze. Tento článek jsme napsali proto, aby vás provedl krok za krokem. Srozumitelně, prakticky a s ověřenými informacemi.

Stanovte si prodejní strategii

Prvním krokem by mělo být jasné rozhodnutí, jaký prodej vlastně chcete – rychlý a bez starostí, nebo co nejvýhodnější, i když to bude trvat déle. Právě v tom se dělá nejvíc chyb.

Pokud si nejste jistí, vyplatí se nechat si udělat nezávazný odhad ceny od dvou různých realitních kanceláří a zjistit, jak makléř pracuje – zda jen slibuje, nebo přinese konkrétní plán.

TIP: Dejte si pozor na tzv. výhradní smlouvy bez jasných podmínek – zavážou vás na měsíce dopředu, i když makléř nic aktivně nedělá.

Rychle prodat, nebo čekat na ideální kupce?

Pokud potřebujete rychle hotovost (např. kvůli rozvodu, dědictví, exekuci), zvažte přímý výkup nebo zprostředkování přes specialisty na rychlé prodeje.

Pokud nespěcháte a máte dům v atraktivní lokalitě, je většinou výhodnější jít klasickou cestou s inzerátem – dobře připravený prodej může přinést až o stovky tisíc víc.

Ocenění nemovitosti: Kolik za dům chtít?

Správné určení ceny je klíčové. Když dům naceníte příliš vysoko, zájemci se neozvou. Když cenu nastavíte moc nízko, přijdete zbytečně o peníze. Ideální cena je taková, která odpovídá realitě trhu a zároveň dává prostor pro vyjednávání.

Co ovlivňuje cenu domu?

• Lokalita – rozdíl mezi centrem města a okrajem může být i 30–50 %.
• Stav nemovitosti – zrekonstruovaný dům vs. dům před rekonstrukcí může znamenat rozdíl v milionech.
• Velikost a dispozice – více místností, zahrada, garáž = vyšší cena.
• Typ vytápění, střecha, okna, energetická náročnost – lidé řeší provozní náklady.
• Tržní situace – úrokové sazby, dostupnost hypoték a poptávka v daném období.

Jak cenu domu určit?

• Srovnání s podobnými nemovitostmi – podívejte se na inzeráty ve své oblasti.
• Nezávislý odhadce – certifikovaný odhadce vám připraví odborný posudek (cca 3–6 000 Kč). My vám uděláme odhad zdarma.
• Online nástroje – např. cenové mapy od ČÚZK.

TIP: Nespoléhejte se pouze na cenu z dědického řízení nebo hypotéčního posudku. Tyto odhady bývají nižší a neodrážejí skutečnou tržní hodnotu.

Příklad z prodeje domu v Praze

Majitel domu v Praze chtěl dům prodat za 6,5 milionu podle souseda. Když jsme mu ale udělali srovnávací analýzu a nacenění, zjistil, že reálná tržní cena se pohybuje kolem 5,3 milionu. Výsledkem bylo, že tři měsíce neměl jediného zájemce, a po snížení ceny na doporučenou hodnotu měl kupce do týdne.

Příprava domu na prodej: První dojem prodává

Možná už v domě nebydlíte. Možná tam žijete 30 let. Ať tak či tak – pro zájemce je to nový začátek. A lidé si často vybírají srdcem a emocemi. První dojem rozhoduje – ať už z fotek, nebo při osobní prohlídce.

Co je „home staging“ a proč na něm záleží?

Home staging je úprava interiéru tak, aby působil svěže, čistě a přívětivě – bez nutnosti velkých investic.
Nejde o přetvářku. Jde o to, aby se zájemce v domě hned cítil dobře.

Podle dat Národní asociace realitních kanceláří USA (NAR) z roku 2023 může profesionální příprava zvýšit cenu nemovitosti o 5–10 % a zkrátit dobu prodeje až o polovinu.

Co udělat před focením a prohlídkami?

• Ukliďte a odosobněte – odstraňte osobní fotky, přebytečné dekorace, magnety na lednici.
• Navoďte prostor – otevřete okna, zvedněte rolety, zapněte lampy.
• Nadbytek věcí pryč – méně nábytku opticky zvětšuje prostor.
• Zaměřte se na vůni – čerstvý vzduch, neutralizace pachů, decentní vůně (např. káva nebo vanilka).
• Vymalujte neutrálně – bílá nebo světle šedá místnost působí větší a čistší.
• Upravte zahradu – posekaný trávník, uklizené nářadí, umyté schody.

TIP: Využijte denního světla. Nejlepší čas na focení je dopoledne nebo pozdě odpoledne, kdy je světlo měkké a příjemné.

Fotografie rozhodují: Lidé dnes vybírají domy podobně jako oblečení v e-shopu – na základě fotek. Nepodceňujte kvalitu fotek.

Kvalita inzerátu rozhoduje

Myslete na to, že neprodáváte dům, ale nový domov. Dům můžete nafotit dokonale a mít ho skvěle připravený, ale když k tomu přidáte špatně napsaný inzerát, ztrácíte šanci zaujmout. Lidé nekupují jen metr čtvereční a cihly – kupují pocit. A právě text, fotky a prezentace musí tenhle pocit umět předat.

Že musí být fotografie kvalitní jsme si už řekli. Rozhodující je také kvalita textu v inzerátu.

Nepište jen metry, pište příběh

Inzerát není výpis z katastru. Je to pozvánka k prohlídce. Dobrý inzerát má tři části:

• Silný úvodní odstavec – proč je tento dům výjimečný (lokalita, výhled, stav, atmosféra).
• Popis technických parametrů – dispozice, výměra, vytápění, technický stav.
• Věty, které navozují emoci – „V obývacím pokoji si můžete v klidu přečíst knížku u krbu.“ nebo „Z terasy je nádherný výhled na západ slunce.“

TIP: Uveďte výhody, ne jen fakta. A nenechávejte v inzerátu chyby – text je vaše vizitka.

Prohlídky a výběr zájemců

Když se ozvou první zájemci, máte vyhráno – ale jen napůl. Prohlídky jsou často rozhodujícím bodem. Tady se láme chleba. A právě tady je prostor pro chyby, které vás mohou stát nejen kupce, ale i důvěru a čas.

Jak se připravit na prohlídku domu?

• Dům musí působit stejně dobře jako na fotkách. Zájemce očekává, že přijde do čistého, voňavého a udržovaného prostoru.
• Ukliďte tak, jako byste čekali návštěvu, na které vám záleží.
• Ztlumte světla, zapněte lampičky, otevřete okna, dům by měl působit svěže.
• Nenechte se během prohlídky rušit – děti, pes ani televize k dobrému dojmu nepomáhají.

Na co se zájemce ptát?

Nejde jen o to ukázat dům, ale i pochopit, kdo je váš protějšek.

Zeptejte se:

• „Jak dlouho hledáte dům?“
• „Budete financovat hypotékou, nebo máte hotovost?“
• „Co je pro vás na domě nejdůležitější?“

Díky těmto otázkám zjistíte, jestli má zájemce vážný zájem, jestli má reálné možnosti a jak s ním dál komunikovat.

Kdo je vážný zájemce – a kdo jen zvědavý?

Skutečný zájemce má jasno v rozpočtu a chce domluvit další kroky (např. rezervaci, podmínky).

Pokud někdo neustále odkládá prohlídku, nekomunikuje nebo se ptá nelogicky, buďte opatrní.

Rezervační dohoda a smlouvy

Máte zájemce, líbí se mu váš dům a domlouváte se na ceně. Gratulujeme! Ale teď přichází ta právní část, kde se nejčastěji chybuje. A chyby v této fázi můžou stát desítky až stovky tisíc.

Co je to rezervační smlouva – a proč ji nepodceňovat

Rezervační smlouva je dokument, který zavazuje obě strany:

• kupujícího, že dům skutečně koupí,
• prodávajícího, že ho zatím nenabídne nikomu jinému.

Součástí bývá i záloha (tzv. rezervační poplatek), většinou ve výši 2–5 % z kupní ceny. Ten bývá složen do úschovy – ideálně advokátní nebo notářské.

Pozor: Rezervační smlouvu nikdy nepodepisujte bez kontroly právníkem, pokud ji neřeší spolehlivý makléř nebo ověřená kancelář.

Špatně napsaná smlouva = nevymahatelná záloha.

Kupní smlouva: Smlouva není formalita

Kupní smlouva musí obsahovat:

• přesné označení nemovitosti (dle katastru),
• kupní cenu a podmínky platby,
• datum předání nemovitosti,
• způsob úschovy peněz,
• a souhlas obou stran s převodem vlastnictví.

Kupní smlouvu doporučujeme vždy sepsat právníkem nebo notářem, nejlépe tím, kdo zároveň zajišťuje úschovu peněz. To je nejbezpečnější varianta pro obě strany.

TIP: Vyhněte se „šablonám z internetu“. Každá nemovitost je jiná a každý prodej má své specifické okolnosti (např. hypotéka, spoluvlastnictví, věcné břemeno atd.).

Přepis na katastru a předání domu

Kupní smlouva je podepsaná, peníze jsou složené v úschově – a teď přichází formální, ale klíčový krok: převod vlastnictví na katastru nemovitostí. Teprve tím se z kupujícího stává nový majitel domu.

Co je potřeba podat na katastr?

1. Návrh na vklad vlastnického práva – formulář, který může podat kupující i prodávající (často podává právník).
2. Kupní smlouva – podepsaná oběma stranami, ve dvou vyhotoveních.
3. Potvrzení o úhradě správního poplatku – 2 000 Kč (lze uhradit kolkem nebo převodem)

Návrh se podává na katastrální úřad dle polohy nemovitosti – osobně, poštou nebo přes datovou schránku.

Lhůta pro zápis vlastnictví je standardně 30 dní, ale v praxi to může být i rychlejší.

Jak probíhá předání domu?

Předání domu by mělo být formální a zdokumentované. Ideálně krátce po připsání peněz z úschovy na váš účet.

Při předání si připravte:

• Předávací protokol – uvedete datum, stav nemovitosti, seznam předaných klíčů a stav měřidel (voda, plyn, elektřina).
• Stavy energií – ideálně i s fotkami, pro přepis na nového odběratele.
• Předání dokumentace k domu – kolaudační rozhodnutí, návody k topení, revize apod.

TIP: Předávací protokol podepište oběma stranami ve dvou kopiích – jedna pro vás, druhá pro kupujícího.

Kdy dostanete peníze z prodeje domu?

Pokud jste použili advokátní nebo notářskou úschovu, peníze se uvolňují po zapsání nového vlastníka do katastru.

U bankovní úschovy je to podobné – právník nebo banka ověřuje zápis a převádí částku na váš účet.

Daňové povinnosti po prodeji domu

Prodej domu je finančně zásadní krok – a stát o něm samozřejmě chce vědět. Daňové povinnosti se týkají hlavně prodávajícího, ale nezapomínejte ani na kupujícího.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodávající musí v některých případech odvést daň z příjmu z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou. Ale existuje několik osvobození, díky kterým daň často neplatíte.

Daň z příjmu NEplatíte, pokud:

• jste nemovitost vlastnili alespoň 5 let (od 2021 nově až 10 let, pokud jste ji nezískali darem či dědictvím),
• nebo jste v ní nejméně 2 roky bydleli bez přerušení,
• nebo celý výtěžek z prodeje použijete na vlastní bydlení (např. koupi nového domu/bytu).

Pokud nesplníte žádnou z podmínek, daň činí 15 % z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou, případně 23 % u příjmů nad určitou hranici.

TIP: Do výdajů lze započítat i náklady na rekonstrukce, realitní provizi nebo právní služby – uchovejte si doklady.

Daň z nemovitých věcí – nová povinnost kupujícího

Kupující se po zápisu do katastru stává novým vlastníkem a má novou povinnost:

• do 31. ledna následujícího roku musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí,
• daň samotnou pak zaplatí každý rok (obvykle do 31. května).

Pokud kupující přiznání nepodá včas, hrozí mu pokuta – i když daň nakonec uhradí správně.

Pokud si nejste jistí, vyplatí se obrátit na daňového poradce nebo na nás. U nemovitostí s vyšší hodnotou, spoluvlastnictvím, dědictvím nebo hypotékou se může daňová situace komplikovat.

zdroje informací:
vlastní zkušenosti z prodeje domů a bytů
https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz/
https://www.nar.realtor/newsroom/nar-report-reveals-home-staging-boosts-sale-prices-and-reduces-time-on-market
https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-nemovitych-veci