Daň z nemovitosti 2025. Vše na jednom místě

Každý, kdo vlastní byt, dům nebo pozemek, má ze zákona povinnost hradit daň z nemovitých věcí. V roce 2024 došlo k výraznému zvýšení této daně – v průměru přibližně o 80 %, a to v rámci tzv. konsolidačního balíčku.

Vyšší částky zůstávají v platnosti i v roce 2025, přičemž jen malý počet obcí zvolil mírnější přístup prostřednictvím místních koeficientů. Přesto doporučujeme s úhradou vyčkat na oficiální výzvu – složenku, e-mail nebo oznámení v datové schránce. Právě tam naleznete přesnou částku a potřebné platební údaje pro aktuální rok.

Kdo platí jakou daň?

Po dokončení prodeje nemovitosti se daňové povinnosti prodávajícího a kupujícího zásadně liší.

Prodávající je povinen uhradit daň z příjmu, která se vztahuje na případný zisk např. z prodeje domu – pokud není osvobozen např. díky vlastnictví delšímu než 5 let nebo využívání nemovitosti k vlastnímu bydlení.

Naopak kupující se stává novým poplatníkem daně z nemovitých věcí. Tu je nutné přiznat do 31. ledna následujícího roku po nabytí vlastnického práva a podat přiznání na finanční úřad příslušný dle místa, kde se nemovitost nachází (nikoliv dle bydliště).

Toto přiznání se podává pouze jednorázově při nabytí nové nemovitosti. V dalších letech už vlastník pouze obdrží každoroční výzvu k úhradě daně – ať už formou složenky, e-mailu, do datové schránky, nebo prostřednictvím SIPO.

Elektronické přiznání: jednodušší a rychlejší cesta

Od října 2023 mohou poplatníci podat přiznání k dani z nemovitých věcí elektronicky přes portál Moje daně.

Tento interaktivní formulář zjednodušuje celý proces – předvyplní řadu údajů automaticky díky propojení s katastrálním úřadem i databází Finanční správy. Oproti klasickému papírovému podání šetří čas a minimalizuje riziko chyb.

Kolik lidí dostává výzvu a jakým způsobem?

V roce 2024 rozesílala Finanční správa výzvy k platbě daně z nemovitých věcí následujícím způsobem:

• Přibližně 1 milion poplatníků obdržel údaje do datové schránky.
• Další 1 milion využívá zasílání údajů e-mailem.
• 1,8 milionu poplatníků obdržel složenku poštou.
• Zbytek, tedy asi 50 tisíc osob platilo daň prostřednictvím SIPO.

Ve všech případech obsahuje výzva přesnou částku k úhradě a QR kód pro rychlou platbu přes internetové bankovnictví.

Daně z nemovitosti v roce 2025 – přehled hlavních změn

Změny v osvobození ekologicky významných pozemků

Od zdaňovacího období 2025 se rozšiřuje rozsah osvobození pozemků, pokud se na nich nachází ekologicky významné prvky, jako například stromořadí, skupiny dřevin, solitérní stromy, terasy, krajinotvorné sady či skalní útvary.

Podmínkou je, že tyto prvky budou zapsány v evidenci LPIS do 31. 12. 2024.

Současně byla zrušena osvobození pro mokřady, strže, rokle, příkopy, bažiny či skalní útvary na „ostatních plochách“, především mimo zastavěné území obcí.

Změny v místních koeficientech (účinnost od 1. 1. 2025)

Obce již nemohou vybírat místní koeficient na konkrétní parcely pomocí obecně závazné vyhlášky – naposledy bylo možné tento mechanismus využít pouze pro zdaňovací období 2024.

Od roku 2025 lze koeficienty určovat pouze formou obecně závazné vyhlášky pro celou obec, katastrální území, městskou část nebo vybranou skupinu nemovitostí, případně opatřením obecné povahy pro specifické objekty (např. průmyslové budovy).

Koeficient „1,5“ (aplikovatelný např. na rekreační stavby, garáže, komerční nemovitosti) byl zrušen – nebude nově součástí výpočtu daně od 1. 1. 2025 a správce daně vyměří daň z úřední moci.

Koeficienty je možné nově stanovovat v rozpětí 0,5 až 5,0 (u pozemkových skupin max. 1,5), což umožňuje obcím jak snižovat, tak zvyšovat daňové zatížení, včetně zvýhodnění ekologických či zemědělských oblastí.

Konsolidační balíček a inflační koeficient

V roce 2024 došlo ke zvýšení celkové výše daně o průměrných 80 %, což u menšího bytu znamenalo navýšení přibližně o 1  800 Kč ročně. Součástí balíčku bylo i zavedení inflačního koeficientu, který umožňuje státnímu rozpočtu upravit sazbu daně až o maximálně 20 % ročně. U poplatníků zůstává pro rok 2025 koeficient na hodnotě 1,00.

Kdy se platí daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti je potřeba zaplatit každý rok nejpozději do 31. května. Pokud částka přesahuje 5 000 Kč, můžete si ji rozdělit do dvou splátek – první do 31. května, druhou pak do 30. listopadu.

Na výběr máte několik způsobů, jak daň uhradit:

• převodem z účtu,
• poštovní poukázkou,
• přes SIPO,
• nebo v hotovosti přímo na finančním úřadě.

I když daň vybírá stát, peníze jdou obcím, které je využívají např. na údržbu chodníků nebo veřejných prostranství.

Kdo daň platit nemusí?

Kdo je osvobozen od daně z nemovitostí? Daň z nemovitosti se týká každého vlastníka, ale existují výjimky.

Osvobozené jsou například:

• veřejné parky, sportoviště a chráněná území,
• ekologicky cenné plochy, jako jsou mokřady, remízky, větrolamy nebo háje,
• nevyužitelné pozemky, např. skály nebo močály.

Kdy platí daň někdo jiný než vlastník?

Daň z nemovitosti nemusí vždy platit jen majitel. Výjimkou jsou tzv. pachtýři – ti, kteří mají nemovitost pronajatou k hospodaření a získávají z ní výnos. Typicky jde o zemědělce nebo správce rybníků.

Daň hradí také nájemci, kteří užívají pozemky od státu nebo pokud vlastník pozemku není znám.

Jak se počítá daň z nemovitosti? 

Výše daně z nemovitosti se odvíjí hlavně od typu nemovitosti, její velikosti v metrech čtverečních a od koeficientů, které si nastavuje každá obec podle svého uvážení.

Používají se dva typy koeficientů:

• koeficient podle velikosti obce (daný zákonem),
• místní koeficient (0,5 až 5), který si obec může libovolně upravit – navýšit i snížit.

Daň se vybírá ze dvou základních typů majetku:

• daň z pozemků,
• daň ze staveb a bytových jednotek.

Přesný výpočet se liší podle lokality.

Pokud si chcete zjistit konkrétní hodnoty platné pro vaši nemovitost, využijte oficiální kalkulačku Finanční správy.

Jak vyplnit přiznání k dani z nemovitosti

Potřebujete poradit, jak vyplnit daň z nemovitosti? Nejjednodušší způsob, jak podat přiznání k dani z nemovitých věcí, je online přes portál mojedane.cz. Portál je přehledný a většinu údajů umí automaticky doplnit z katastru i databází finanční správy.

Pokud máte zřízenou datovou schránku, musíte podle zákona podat přiznání elektronicky – jinak vám hrozí pokuta až 2 000 Kč. Pokud ji nemáte, můžete přiznání podat i papírově, buď poštou, nebo osobně na finančním úřadě, který přísluší kraji, kde se nemovitost nachází.

Pozor: pokud jste pořídili nemovitosti ve více krajích, je třeba podat přiznání ke každé zvlášť.

Přiznání k dani musíte podat i tehdy, když jste na své nemovitosti udělali změny – třeba jste zvětšili pozemek, změnili jeho využití nebo přistavěli další patro domu.

Naopak nové přiznání podávat nemusíte, pokud se na nemovitosti nic nezměnilo. Netýká se vás to ani v případě, že se ve vaší obci změnily koeficienty – ty úřad upraví automaticky a novou částku najdete na složence nebo v datové schránce.

Nejčastější chyby a omyly

Daň se platí jen při koupi nemovitosti
Ne, daň z nemovitých věcí se platí každoročně. Přiznání podáváte jednorázově při koupi, ale samotnou daň musíte hradit každý rok do 31. května.

Když jsem koupil pozemek, přiznání podávat nemusím
Musíte. Pozemek je nemovitá věc a podléhá dani stejně jako dům nebo byt. Přiznání se podává do 31. ledna následujícího roku.

Mám datovou schránku, ale přiznání jsem podal papírově
Chyba. Pokud máte aktivní datovou schránku, musíte přiznání podat elektronicky. Jinak vám hrozí pokuta až 2 000 Kč.

Když se změnil koeficient v obci, musím podat nové přiznání
Nemusíte. Změny koeficientů si finanční úřad zohlední sám, novou výši daně najdete na složence nebo v datové schránce.

Nestihnul jsem podat přiznání, ale daň zaplatím – tím je to vyřešené
Bohužel ne. I když daň uhradíte, nepodané přiznání je samostatný přestupek a můžete za něj dostat pokutu.

zdroje informací:
vlastní zkušenosti
https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-nemovitych-veci/informace-stanoviska-a-sdeleni/2024
https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-nemovitych-veci/informace-stanoviska-a-sdeleni/2024/zmeny-zruseni-v-osvobozeni-pozemku
https://www.kurzy.cz/dane-danova-priznani/dan-z-nemovitosti.htm
https://adisspr.mfcr.cz/pmd/vyhledani-koeficientu
https://financnisprava.gov.cz/cs/financni-sprava/media-a-verejnost/tiskove-zpravy-gfr/tiskove-zpravy-2025/dan-z-nemovitych-veci-2025-miliony-poplatniku-prijmy-pro-obce